Zitterbeschluss

In Eigentümergemeinschaften werden oft Mehrheitsbeschlüsse gefasst obwohl ein Beschluss mit der Ja-Stimme aller Wohnungseigentümer notwendig wäre (z.B. bei baulichen Veränderungen oder der Vergabe von Sondernutzungsrechten).

Gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind ausweislich der aktuellen Rechtsprechung der BGH nichtig. Durch diese lang umstrittene und viel diskutierte Fallkonstellation ist der Hauptanwendungsbereich für die so genannten „Zitterbeschlüsse“ nunmehr entfallen. In der Verwaltungspraxis ist hierbei zu beachten, dass Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften die Konsequenzen der Nichtigkeit früherer Zitterbeschlüsse, auf deren Wirksamkeit bisher vertraut wurde, ziehen müssen.

Hauptanwendungsfall ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz, ein solcher Beschluss ist nichtig. Durch Beschlussfassung können grundsätzlich nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

 

Stephan Trautmann
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