Aufteilung des Kaufpreises in Boden-und Gebäudewert bei vermieteten Immobilien

Bei Anlageimmobilien muss immer eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Gebäude– und Grundstücksanteil vorgenommen werden, um die steuerliche Abschreibung festlegen zu können. Gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten führten die von den Finanzämtern eingesetzten Rechenprogramme zu überhöhten und realitätsfernen Grundstücksanteilen, weshalb diese Rechenhilfen vom Bundesfinanzhof schon 2020 verworfen wurden. Sie basierten auf einem vereinfachten Sachwertverfahren, ohne dass Orts– und Regionalisierungsfaktoren berücksichtigt wurden.

Seit Juni 2023 gibt es eine neue Arbeitshilfe, die die Vorgaben des Bundesfinanzhofes berücksichtigt und die auch zulässt, dass der Gebäudewert im Ertragswertverfahren ermittelt wird. Dies führt in aller Regel zu einem deutlich höheren Gebäudewert als im Sach– oder Vergleichswertverfahren. Beim Kauf einer Anlageimmobilie sollten Sie von Ihrem Steuerberater immer den Gebäudeanteil nach der Arbeitshilfe des Finanzamts ermitteln lassen.

Da die Bodenrichtwerte aber auf vergangenen Kauffällen basieren und wir derzeit tendenziell fallende Kaufpreise haben, sind die Bodenrichtwerte vielfach zu hoch angesetzt. Sie sollten deshalb eine Kontrollrechnung durchführen, in dem Sie von den Anschaffungskosten 90 % des Bodenrichtwertes abziehen. Ist der so ermittelte Gebäudewert höher, als nach der Finanzamtsrechnung, sollte man den Wert von Boden und Gebäude im Kaufvertrag entsprechend der Kontrollrechnung festlegen. Sie ist dann auch für die Finanzverwaltung bindend, so lange kein Missbrauch vorliegt.

Dipl.-Ing. Architekt Oliver Senger
SENGER Bau- und Immobilien-Consult
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